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월 68만원이면 내집마련 가능 - 국무회의 의결로 본 '주택금융공사법 제정안'

BY 브리핑투데이 2003-09-17

지난 9일 국무회의에서 ‘한국주택금융공사법 제정안’이 의결됐다. 앞으로 국회심의를 거쳐 한국주택금융공사법이 제정되면 없이도 자신의 노력만으로 5년내에 내집 마련이 가능해지게 된다.

재경부 신제윤 금융정책과장

예를 들어 현재 월소득이 250만원인 30대 직장인이 집값의 30% 수준(예 : 5000만원)을 모은 후 월 68만원(세제혜택효과 감안)을 원리금으로 상환하면 20년 만기로 1억원을 대출 받아 1억5000만원 수준의 서울시 노원구 동대문구 등의 25평형 아파트를 구입할 수 있게 된다. 물론 자신의 소득에 따라 대출금액을 늘리거나 초기 본인부담금을 늘려 큰 평형의 주택을 구입할 수도 있다.

사실 이러한 장기주택금융제도(모기지 대출, Mortgage Loan)는 이미 미국 등 선진국에서는 일반화된 제도이나 우리의 경우 그동안 시중금리가 높아 이자부담이 크고, 가계가 은행으로부터 자금을 빌릴 기회도 적어 도입에 어려움이 있었던 것이 사실이다.

그러나 최근 금리가 많이 낮아지고(국고채 3년 금리 98년말 12.9%→ 2003년 8월말 4.46%) 저금리 기조 아래 은행의 가계대출 여력도 충분하게되는 등 장기주택금융제도의 도입 여건이 성숙됨에 따라 동 제도를 본격적으로 도입하고자 하는 것이다.

                              내집마련 10.8 → 5년 이내 단축

한국주택금융공사가 설립되어 장기주택금융제도가 정착되면 현재 내집 마련에 결혼후 평균 10.8년(통계청 조사)이 걸리던 것이 앞으로는 5년 이내로 크게 단축될 것으로 예상된다.

예를 들어 한달에 75만원씩 저축시 5년 만에 집값의 30%수준인 5000만원이 마련 가능해 20년 장기대출을 받아 내집 마련이 가능해지게 되는 것이다.

또한, 통계청 조사에 따르면 우리나라 전체가구의 43%(615만가구)가 자기집이 아닌 전·월세집에 살고 있다고 나타나는 데 공사설립으로 국내 주택금융전문가들은 앞으로 5년 이내에 우리 국민들의 자가 소유율(home ownership rate)이 선진국 수준인 약 64% 수준까지 제고될 수 있을 것으로 전망하고 있다.

** 자가소유율 : 미국 66%(’98), EU 63%(’98), 한국 59%(’02)

                                      금융시장 안정에 기여

이 밖에도 공사설립은 우리 경제에 유·무형의 커다란 변화를 가져올 것으로 기대된다.

그 첫 번째가 바로 금융시장 안정이다. 현재 우리나라 주택대출규모는 02년말 현재 205조원(GDP의 35% 수준)이나, 대출구조가 단기에 집중(전체의 77%가 3년 이하 만기 일시상환 변동금리부 대출)돼 금융시스템 전체의 불안요인으로 작용하고 있다.

즉 이러한 단기주택대출 구조아래서는 가계는 3년 만에 원금을 갚아야하는 위험에 노출되어 있을 뿐만 아니라 카드채 문제와 같은 신용경색, 주택가격 급변동 등 외부적 충격이 발생할 경우 금융기관의 대출금 회수가 불가피해 금융시장 전체의 불안으로 이어질 가능성이 있다.

앞으로 공사가 유동화를 통해 향후 5년간 주택담보대출(02년말 현재 135조원)의 절반 이상을 장기화하면 가계대출로 인한 금융시스템 불안요인이 없어질 것으로 기대된다.

한편, 상당수의 전문가들은 장기주택금융 활성화가 현재 적절한 투자처를 찾지 못해 부동산시장 등을 교란하고 있는 부동자금을 흡수할 수 있는 해법이 될 수 있다고 보고 있다. 공사가 장기주택대출을 기초자산으로 해 발행하는 주택저당증권(MBS)은 국채와 비슷할 정도로 안전하면서도 수익성과 환금성이 높은 매력적인 투자대상이 될 수 있기 때문이다.

                                  장기채권시장의 획기적 발전

두 번째가 장기채권시장의 획기적인 발전이다. 사실 우리나라의 경우 만기가 10년을 넘어서면 금리자체가 없어 일반인이 장기대출을 신청해도 금융기관이 금리를 정하기가 무척 어려운 상황이다.

앞으로 공사가 발행하는 장기 주택저당증권(MBS, Mortgage Backed Securities)의 금리가 형성되면 일반인들도 10년 이상 장기로 쉽게 대출을 받을 수 있는 여건이 마련될 것으로 기대된다.

이는 주택저당증권(MBS)의 경우 1년 이하의 단기에서부터 20년까지 다양한 만기의 증권 발행이 가능하기 때문에 장·단기 금리형성이 용이할 뿐만 아니라 투자자의 다양한 욕구를 만족시킬 수 있기 때문이다. 채권시장이 가장 잘 발달된 미국에서 주택저당증권(MBS)이 가장 큰 비중을 차지하고 있다는 점이 이를 반증하고 있다.

참고로 미국의 경우 국채가 전체 채권 잔액의 15.9%인데 반해 주택저당증권이 23.3%에 달하고 있다.

또한 장기채권 등에 고객의 보험금 등을 안정적으로 운용하여 20~30년후 보험금 등을 지급을 해야 하는 생명보험사, 국민연금 등의 경우 현재 국내에는 투자할 수 있는 장기채권이 없어 미국 국채나 주택저당증권(MBS) 등을 매입하고 있는 상황이다.

앞으로 공사가 발행하는 주택저당증권(MBS)은 장기 안정적인 투자상품으로 제공되어 이들 기관의 자산운용 및 건전성 제고에 큰 도움이 될 것으로 예상된다.

                                      집값 안정 · 투기억제

2002년 국민은행에 따르면 우리 국민의 대다수(77.3%)가 주택을 주거 목적보다는 재산증식 수단으로 인식하고 있는 것으로 나타나고 있다.

앞으로 공사 설립으로 쉽게 내 집을 마련할 수 있게 되면 현재의 전세수요는 크게 줄어들게 된다. 따라서 주택을 여러 채 구입해 임대소득과 집값 상승에 따른 시세차익을 동시에 추구하는 투기수요가 사라지게 되고 주택금융시장이 주택실수요자 위주로 재편되어 궁극적으로 집값 안정에 크게 기여할 것으로 전망된다.

또한 장기주택금융제도는 현재 소비자 보호 및 투기억제를 위해 도입을 추진중인 후분양제의 원활한 정착에도 크게 기여할 것으로 보인다. 이는 후분양제의 정착을 위해서는 주택건설자금 공급의 활성화뿐만 아니라 투자자가 주택건설사업 투자금을 안정적으로 회수할 수 있는 수요자금융인 장기주택금융의 확대가 필수적이기 때문이다.

아울러 장기주택대출을 이용한 내집 마련이 보편화되면 공사가 공신력 있는 주택금융기관으로서 주택거래의 전산화 등을 통해 주택가격과 거래의 투명성을 제고하여 부동산 투기 억제에도 크게 기여할 것으로 전망된다.

이렇게 되면 중장기적으로 주택에 대한 인식이 재산증식수단이 아닌 주거목적의 이용대상으로 전환되면서 매년 집값이 상승하는 현상은 사라질 수 있을 것으로 기대된다.

                            가정 어려운 학생 교육기회 확대

한편, 공사법에는 장기주택금융제도 도입 외에도 가정형편이 어려운 학생의 교육기회를 확대하기 위한 학자금대출채권의 유동화에 관한 내용이 포함되어 있다.

사실 대학(원)생의 경우 등록금, 생활비 등을 감안할 경우 부모님으로부터의 도움이 없이는 학업을 계속할 수 없는 것이 현실이다.

앞으로 공사가 설립되면 자신의 힘으로 등록금을 마련하고 취직 후 소득으로 장기에 걸쳐 갚아나갈 수 있는 제도적 기반이 마련돼 가정형편이 어려운 학생도 고등교육의 기회를 가질 수 있게 된다.

정부는 공사법이 국회를 통과하면 이와 동시에 공사 설립위원회와 사무국을 발족하여 본격적인 설립 작업에 착수할 계획이며 내년 1월 공사설립 및 업무개시에 차질이 없도록 대표상품 개발, 전산통합 등 세부 업무계획을 마련하고, 9월중 은행연합회를 통해 국내금융기관과 내년도 20년 만기 장기주택대출 판매 및 홍보 등에 대해 협의를 추진해 나갈 예정이다.

(재정경제부 신제윤 금융정책과장 )

등록 2003.09.16 09:33:55

no. 4		안양시민	등록일 : 2003.09.15
아랫분 의견에 공감합니다. 월 250만원 소득을 이야기하고 있지만 대부분의 서민들은 이정도 수입 올리기가 쉽지가 않고 그나마 많은 세월이 지나고서나 가능한 일입니다. 그리고 말이 250만원이지 실제로 갑근세 내고 의료보험에 국민연금 공제하고 나면 운용가능한 돈은 그보다 턱없이 낮아집니다. 그리고 여기서 언급된 모기지론에 대해서는 적극 찬성하고 동감하는 바이지만 실제 서민들을 위한 제반 여건이 마련되지 않고서는 성공할 수 없는 정책이 될 것입니다. 공사에서 운용하는 자금이라는게 한계가 있을 수 밖에 없고 그렇다보면은 혜택을 받는 서민은 제한될 수 밖에 없습니다. 그것도 낮은 이자에 여러 혜택이 있어야만 하겠지요.. 혜택을 받지 못하는 서민들은 은행에 손을 내밀수 밖에 없는데 은행이라는게 여신금리와 수신금리의 차이가 벌어만 지지 좁혀지지는 않습니다. 그러니까 도둑놈 소리까지 듣는거구요. 저 결혼해서 안양에서 사천만원 전세 살고 있습니다. 그나마 일부는 대출받은거구요. 저같은 사람 서울도 아닌 수도권에 내집 마련할 생각하면 한숨부터 나옵니다. 경기 남부권에 25평 아파트 하나 분양받을려고 해도(물론 분양받기도 힘들지만) 최소한 1억 2,3천만원 이상 필요합니다. 60%를 대출받는다고 해도(이자부담은 차치하고도) 나머지 자금 마련하기도 아득한 처지가 됩니다. 그러니 다들 주식이다 복권이다 일확천금을 꿈꾸게 되는거 아니겠습니까.. 이 나라의 정책 개발하고 입안하는 사람들이야 얼마나 잘들 사는지 모르겠지만 제발.... 역지사지의 마음으로 서민들의 고뇌에 눈과 귀를 모아 주셨으면 합니다.

no. 3		전정완	등록일 : 2003.09.13
한 개인의 의견이 이러한 국가적인 사업에 개입되리라고 기대할 수는 없겠지만 집 없이 사는 사람들은 이런 정책을 펴더라도 여전히 집이 없는 경우가 대부분일겁니다. 여기서 예를 든 월250만원 수입이라는 기준은 제 개인적으로 이룰 수 없는 소득인데 우리나라에는 저 같은 사람이 절반은 되거나 그 이상일 겁니다. 임대 주택 가지 그래? 라고 하시겠지만 그게 하늘의 별따기고 1억원은 대출 받아야 집을 살 수 있는 형편이라면 현재의 제 소득으로는부담이 너무 가고 선진국들의 예를 들으셨던 김에 이자도 선진국들처럼 낮추어 준다면 얼머나 좋을까요. 소득을 철저히 조사하고 생애 첫 주택 구입이라는 조건을 붙이는 등의 서민 복지 차원의 사업으로 성공하길 기대합니다.