작금의 아파트 시장을 대강 점검해 보면 이렇다

1. 고분양가 아파트 미분양 사태

남산 SK, 용인 성원 레이크빌 모두 미분양이다. 특히 고가의 대형 평형이 미분양이다.
이는 큰 손 수요가 아파트 분양시장을 빠져나가고 있다는 증거다. 이들이 빠져나가는 것은 이를테면 도박판에서 판돈 딴 사람은 집에 가고, 잃은 사람들끼리 돈대신 입으로 판을 벌이는 것과 같은 이치다. 어줍잖게 아파트로 투기하려는 자들은 어서 정신 차리기 바란다. 잔치는 끝났다.

2. 대출억제 효과 대단

전에 몇번 이야기 했듯이 다주택자들의 물량 떠넘기기의 적기는 올해 봄이였다. 봄에 가격을 올려 놓고 그걸 떠넘기려고 했는데 정부에서 대출을 조여버린거다.

이러자 넘겨받아야 하는 사람들이 돈이 없어 그걸 받지 못한다. 다주택자들 입장에선 최악의 결과가 되었다. 이들은 대개 내년까지 이걸 끌고 가려고 눈치를 보고 있다. 정권이 바뀌면 어떻게 하던 변화가 있을 것이라고 생각하고 있다.

그러나 지금으로 봐선 그게 그들의 생각만큼 가능할 것 같지는 않다. 노무현의 뚝심으로 봐선 퇴임하는 순간까지 이걸 풀리는 없고 빨라야 대출규제를 푸는 시점이 내년 그러니까 08년 5~6월은 되어야 할텐데, 그때는 이미 시장에 공급물량이 쏟아지기 시작하는 때이기 때문이다. 송파 신도시, 광교 신도시, 김포 신도시가 07년 하반기부터 08년 하반기까지 쏟아져 나온다.

게다가 청약제도 개선으로 이들 물량엔 다주택자들의 접근이 불가능하다. 결국 설사 다음 정권에서 대출규제가 해제된다고 해도 무주택자들이 기를 쓰고 기존 주택을 공략할 이유가 별로 없어진다는 말이다.

물론 강남 일부의 지역에 대해선 아직도 희망을 꿈꾸는 자들이 있을 수 있으나 최소한 수도권 신도시 급에서는 더이상 동반폭등은 불가능해 질 듯하다.

3. 그렇다면 무주택자들이 할일은 뭔가?

집을 사야 겠다는 무주택자들은 일단 올 9월까지는 느긋하게 기다리면서 자금계획과 더불어 자신의 청약통장을 확인하는게 좋다. 기왕이면 청약저축(무주택 세대주만 가능)을 드는게 제일로 좋다.

무주택자가 집을 사기 위해선 청약저축통장과 기본적인 목돈, 그러니까 계약금을 치를 정도의 현금은 있어야 한다.

30평형 아파트 분양가가 평당 900만원~1000만원 이라면 분양가가 3억으로 잡고 계약금인 10%, 즉 3000만원은 현금 유동성으로 가지고 있어야 한다. 이 돈이 없는 사람은 우선 이돈을 만드는 데 주력해야 한다.

청약저축 통장도 있고, 목돈 3천 정도 있는 사람은 일단 분양가상한제가 적용되는 올 9월까지 느긋하게 사태를 지켜보고 아무리 옆집 토순이, 개순이 엄마가 집값 오르니 내리니 떠들어도 가볍게 무시하고 자신이 거주할만한 신규분양 신도시를 주말에 답사하는 등의 여유를 보이는게 좋다.

4. 강남의 꿈

지난 주말  서초 자이 모델하우스를 다녀왔는데 60평형 분양가가 무려 20억이다. 평당 3천만원이 넘는다. 이걸 분양 받는 사람은 계약금으로 2억을 내고 중도금으로 2년 동안 12억원을 내야 한다.

DTI 적용을 받으면서 (대출건수 1건이라는 가정하에) 대략 중도금 대출 12억을 받으려면 그사람의 소득이 어느정도 되어야 할까? 어림잡아 소득이 3~4억원은 되어야 할 듯하다.

대한민국에 서초 자이만 있다면 이런가격으로 분양이 가능할지 모르겠다. 하지만 강남의 대부분의 아파트가 이런 분양가 또는 시세를 꿈꾼다.

과연 그게 가능할까?..

이런 논리라면 가능할 수도 있다. A가 15억짜리 집을 팔고 20억으로 가고, B가 10억짜리 집을팔고 A의 15억집으로 가고, C가 5억짜리 집을 팔고 B의 10억집으로 가고, D가 2억짜리 집을팔고 C의 5억집으로 가고....

A.B.C.D가 움직일 때마다 금융권이 레버리지를 움직여서 이들에게 유동성을 공급했고 이로인해서 위의 마법 같은 논리가 가능했었다.

그러나 대출규제를 통해서 이들의 피라미드 다단계 구조가 붕괴되고 있다. D가 대출이 안되 C를 못 사준다.

당근 C는 집이 안팔려 B로 못가고, B가 안팔리니 A는 결국 20억짜리 분양가의 집을 계약할 수 없는거다.

서초 자이가 1/17~18일 청약을 한다. 당근 이건 미분양이다...

왜?...

하단의 피라미드가 지금 붕괴하고 있기 때문이다. 하단의 피라미드가 허물어지면 강남의 꿈 또한 그리 오래 버티지 못한다. 강남 재건축 탈출이 벌어지는 거 시간문제라고 본다.

9월까지 기다려라.