오늘은 거래처로 부터 양도소득세에 대해 2통의 전화상담 요청이 있어 상담을 해 주었는데 세액계산을 막상 해보니 믿기지 않을 정도로 엄청난 세액이 산출되어 나도 놀랐다.

금년부터 시행된 실거래가 계산이 이렇게 무서운줄 미처 몰랐다.

사례1)

2년전에 경기도 양평군에 소재하는 농지를 아버지로 부터 증여를 받았고 이 농지를 지금 처분하면 세금이 얼마나 나오는지 계산을 좀 해달라는 내용이다

양도가액은 대략 3억정도고 취득가액은 2년전에 증여를 받았으므로 당시 공시지가가 취득가액이되고 당시 공시지가는 조회를 해보니 대략 2천만원 정도되었다.

따라서 양도차익은 2억8천(3억-2천만원)이고 세율은 부재지주 농지이므로 금년부터는 세율이 60%이므로 양도소득세가 무려 1억6천8백만원이 계산되었다.

3억에 팔아서 1억6천8백만원을 세금으로 납부하고 나머지 본인이 가져가는 금액은 1억3천2백만원이다.

사례2)

경기도 구리시 갈매동에 20년 전에 취득한 나대지가 400평이다. 현재 평당 200만원씩 계산하여 8억에 양도한다며 양도소득세를 계산해 달라는 것이다.

당시 취득가액은 알 수 없으므로 취득가액을 환산해야 한다. 취득가액을 환산하는 방법은 실제 양도가액을 현재 공시지가로 나눠서 취득당시 공시지가를 곱하는 방법으로 취득가액을 환산한다. 더 쉽게 이해하는 방법은 공시지가 비율로 환산한다고 생각하면 된다. 

환산취득가액은 대략 8천만원 정도이다. 양도가액 8억에서 취득가액 8천만원을 차감하면 양도차익은 7억2천이고 세율은 비업무용토지이므로 역시 60%이다

산출된 양도소득세는 대략 4억3천만원이다. 8억에 팔아서 세금을 내고나면 나머지 3억7천만원만 가져갈 수 있다. 

위 두사람 모두 내 얘기를 듣고 할 말이 없는 모양이다. 내가 뭘 착각하지 않았는지, 거기에 실날같은 희망을 걸지만 그것으로 밥먹고 산 놈이 계산이 틀리면 라이센스 반납하고 간판을 내려야 한다. 

계산이 틀림없으므로 내 대답은 인정사정없다...그랗께 작년에 모두 팔아라고 정부에서 1년 유예기간을 두었는데 왜 작년에 팔지 않았느냐...부동산 신문을 읽고 정부정책이 별거 아닌 것으로 생각한거 아니냐...앞으로는 부동산투기는 끝났고 팔 기회도 아마 없을지도 모른다.

땅부자들 지금 죽을 맛입니다...팔아야 돈이지, 가지고 있어봐야 세금만 내고 살 사람도 없으니...괜히 깡으로 버티다가 지금 혼쭐이 나고 있습니다