최근 금융시장이 안정되는 모습을 보이고 이에 대한 자신감에 정부에서는 이제 실물경기를 되살리면 된다는 확신(?)아래 113 경기부양대책을 내어 놓았습니다. 사실 내용만 보면 이번 대책은 경기부양대책이 아닌 부동산 거품 유지정책이라고 봐야 하겠습니다.  이번 조치의 핵심 부분은 실물부분, 그중에서도 부동산 경기부양 대책이 어떤 영향을 미칠 것인가가 가장 큰 관심입니다. 많은 신문들이 이번 조치로 부동산 경기 과열이 우려된다는 삐끼성 기사를 내보내고 있는데 실제로 그럴 수 있을지에 대해서 언급을 해보도록 해보겠습니다.  그럼 부동산 규제완화책에 대해서 일단 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

위에 표를 보시면 이해가 쉬울 것인데, 이것조차도 핵심적으로 요약해드리면, 투기지역 및 투기과열지구를 강남 3구를 제외하고는 전부 폐지, 재건축 규제 완화를 통한 재건축 활성화, 양도세 감면 확대, 소형의무비율 축소입니다. 그리고 이중에 숨어있던 사실 DTI는 사실상 완전 폐지한다는 사실과 LTV가 주택가격대비 60%로 상향된다는 것이지요. 자 그렇다면 이런 대책이 부동산 시장의 매매를 활성화 시킬 수 있을까요?  이에 대해서 이야기 하려면 일단 부동산 시장을 살펴보아야 할 것 같습니다.

 

 

 

네. 부동산 시장의 구성원들은 크게 4가지로 분류됩니다. 즉, 침체된 부동산 시장의 매매를 활성화시키기 위해서는 4명의 참여자가 활발히 시장에 참여할 수 있는 요인책이 필요합니다. 그러나 이중 시장 활성화의 핵심적인 구성요원은 무엇일까요? 네, 맞습니다. 그것은 바로 매수 대기자입니다. 매수 대기자가 아파트를 과거처럼 꺼리낌없이 살 수 있을 때에 시장은 활성화가 됩니다. 이는 지금의 시장상황을 보시면 이해가 빠르실 것입니다. 지금 시장 상황을 살펴보면 매수자는 없고 매도자만 넘쳐나고 있습니다. 이런 상황이니 시장 참여자가 속된 말로 맛이 간 상황이지요. 즉, 정말로 시장을 활성화 시키기 위해서는 매수대기자에게 매수를 유발할 수 있는 무엇인가가 필요한 것이지요.

 

자, 그렇다면 이번 부동산 활성화 대책의 내용을 주요 구성원에게 어떻게 유리한 지 하나씩 살펴 보도록 하시죠.

 

먼저 공급자를 위한 대책입니다.

  1) 소형주택 건설 의무 비율 및 임대주택 의무건설 비율 완화

  2) 재건축 용적율 완화

  3) 전매제한 완화(분양권 전매가 가능하다면 건설사 분양에 무척 유리할 것입니다. 떳다방을 동원하겠죠)

  4) 지방 미분양 주택 세세 지원

 

두번째 주택 보유자를 위한 지원입니다.

  1) 이미 완화된 종부세는 당연한 도움이고

  2) 양도세 완화 및 수도권 전매제한 완화

 

세번째 매수대기자를 위한 지원

  1) 투기지역 및 투기과열지구 해제 --> 이를 통해 DTI 폐지 및 LTV 상향(60%)입니다.

 

이번 대책을 이렇게 놓고 보니 대부분이 건설사를 위한 대책이란게 보이시죠? 그렇다면 시장활성화를 위한 핵심인 매수대기자를 위한 대책은 어떻게 봐야 할까요? 이번 조치만으로 활성화가 가능할 수 있을까요? 대략난감이라고 표현하고 싶습니다. 왜냐구요? 매수 대기자가 이런 대책이 없어서 아파트를 사지 않을까요? 아니겠죠? 네. 당연히 앞날에 대한 불안감이 가장 큰 장애요인으로 보시면 됩니다. 즉, 경기가 활성화가 되지 않으면 어렵다는 이야기지요. 경기 활성화에 대한 자신감이 없다보니, 이런 상황에서 물가가 올라 실질소득이 줄다보니, 수출로 경제를 살려야 하는 한국경제가 전세계 경기침체로 수출이 어려울 것으로 판단하다보니, 부채를 일으켜 아파트를 살수가 없겠지요. 이런 이유가 정부가 부동산 대책이라고 내놓는 것들이 고작 빚을 내서 아파트 사달라는 것이겠지요.

 

 

 

한국일보에 나온 일반가계의 수입/지출에 대해서 세분의 가정에 대해서 세세하게 분석해 놓은 글입니다. 잘 보시면 아시겠지만 이미 인플레이션을 고려한 가계의 실질소득은 줄고 있어, 가계 부분의 소비를 줄이고 있는 것이 보일 것입니다. 그중에서 가장 많이 줄이는 것이 육아 교육입니다. 분명 외식비나 의복비를 줄였을 것임에도 물가가 오른 상황으로 명목 금액은 늘어난 상황입니다. 이런 상황에서 빚을 내서 아파트를 살 수 있는 사람은 거의 없다고 판단할 수 있습니다.

 

 이런 상황에서 몇 푼 안되는 돈을 주식으로 불려보고자 했던 가계의 꿈은 산산조각이 나면서 마이너스 부의 효과가 발생하고 있으니 더욱 소비는 줄어들 수 밖에 없습니다. 또한 정부의 DTI, LTV때문에 은행이 개인에게 대출을 못해준 것이 아니고, 은행권이 대출을 해주고 싶어도 부실 문제에 대한 우려 때문이므로 대출 활성화는 기대난망인 것이 되겠지요.

 

 

 

 일반 가정이 갖고 있는 금융 자산과 금융 부채 비율을 살펴보시기 바랍니다. 이또한 부채는 늘어나고 금융자산은 줄어들고 있음이 보일 것이고, 이런 상황에서 떨어지는 담보가치를 믿고 공격적으로 대출을 실행할 금융기관은 없습니다.  이는 최근 금융기관들이 담보로 잡았던 경매 물건의 낙착률에서 예상하실 수 있습니다. 최근 경매시장은 그야말로 패닉이라고 합니다. 이유는 또 말씀드릴 필요가 없을 것 같습니다.

 

 

 최근 은행의 대출 상황에 대해서 잘 설명해 놓은 매일경제 기사입니다. 한마디로 못믿겠다는 것이지요. 이런 상황이니 당연히 대출금액은 줄어들 수 밖에 없습니다.

 

즉, 이렇게 위축되어지는 경기에서 매수대기자를 정부가 원하듯이 부동산 시장으로 끌어들일 수 있는 유일한 방법은 빚을 내서 사도 또다른 수요자에게 넘길 수 있다는 수익 기대감과 수출 확대를 통한 경기 회복에 대한 자신감이 가장 중요할 것입니다. 그러나 이것들에 대한 기대는 어려울 것입니다. 이는 세계의 공장으로 알려진 중국 경제의 어려움과도 궤를 같이한다고 볼 수 있습니다.

 

이번 경상수지 흑자액 발표시에 가장 주목해야할 것은 바로 중국입니다. 이미 BDI 지수를 이야기하면서 중국시장의 경기침체는 가시화되고 있다는 말씀을 드렸었는데요 이는 어제 발표한 중국 수출 증가율로 확인하실 수 있습니다. 그리고 최근의 BDI지수는 계속 하락하고 있다는 사실, 이것이 향후 중국 수출에 대한 증가율은 계속 하락할 것이란 예측을 가능하게 합니다.

 

 

 

길이 너무 길었죠? 결론을 내립니다.

 

그렇다면 매수대기자에게 가장 좋은 매수유발 정책은 무엇일까요?

그것 바로 가격 하락입니다. 매수 대기자가 가격이 싸다고 느낄 때까지 절대 어떤 대책도 통하지 않을 것이기에 정부가 나서서 괜히 가격 유지를 하게된다면 시장은 계속 죽을 수밖에 없습니다. 그냥 만수장관은 아무일도 하지마시고 정말 열심히 말해왔던 시장에 맡겨주셔야 매수대기자가 움직일 것이라는 것이죠.

 

그동안 아파트 매매시장에서 많은 사람이 이번 대책을 기다렸습니다. 그동안 부동산 거품의 팽창을 막아왔었던 종부세, 양도세 완화, 재건축 용적율완화, 투기지역및 투기과열지구 해제를 통한 DTI 및 LTV 축소 또는 폐지, 분양권 전매를 요구해왔습니다. 그런 모든 조치들이 어제를 기점으로 모두 다 완성되었습니다. 그러나 가장 중요한 것, 개인의 소득에 대해서는 대책을 못내놨다는 것이지요.이런 상황에서 보유자의 인내심은 오래가지 못합니다. 기다려도 매수자가 나타나지 않으면 경매시장을 낙찰율처럼 시장의 패닉이 올 것입니다.

 

여러분, 아직도 아파트에 대해서 미련을 못버리시나요? 

 

이미 보유하신 분들에게는 죄송한 말씀이지만 가능하시지만 가격을 조금 낮추더라도 폭락전에 정리하시길 권해드리고, 매수 대기자라면 이런 삐끼질에 움직이시면 절대 안된다는 사실 말씀드립니다. 그냥 기다리시면 좋은 시절 올것입니다. 이제 폭락의 가속도는 3개월 안에 시작될 것으로 예측합니다.

 

좋은 하루 보내세요.

 

상승미소드림