밑에글 읽다보니까 대출받아 집사라고들 하시던데...

저두 작년에 집 못산걸 후회합니다.
빚내서 집 사났음... 그 만큼 올랐으니까요.
근데 ... 이젠 안돼죠.
정부에서 부동산 정책이 나오고...
앞으로도 계속 아파트값이 올라줄까요?
올라만 준다면 저두 빚내서 집 삽니다.
하지만 이젠... 아니라고 봅니다.

주위분중에 일억대출받아 전세끼고 집 사신분이 있는데....
글쎄... 모르겠어요.
저는 좀 그러네요. 한달 이자만해도 60만원이 넘거든요.
월급쟁이가 한달에 60만원씩 이자내는게 어디 쉬운일 일까요?
저는 그런 배짱도 없고... 그렇게까지 집 장만하고 싶진 않네요.

아랫글은 퍼온글인데 도움이 될까해서 올려봅니다.
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오늘 가입하고 글을 함 써 봅니다
글 쓰기 무지 싫어하는데 집 때문에 스트레스가 심한 분들에게 혹여 조
금이라도 심리적으로 도움이 됐으면 하는 바램에서 나름대로 객관적(아니
라 생각해도 우짤수 없고~)인 관점에서 분석글을 올려봅니다

우선 제목에서 경험자라 쓴 것은 1년쯤 전까지만 해도 저도 집이 있어서
그리 쓴 것이고 금융전문가라 쓴 건 현재 제 직업이 나름대로 이 나라
경제를 항상 예의주시(?)하고 있는 증권사 빤드 매니저여서 입니다

우선 현재 집값 폭등은 다들 연구들 하셔서 구체적으로
나열은 하지 않겠습니다

모든 가격을 결정하는 가장 중요한 원인은 수요와 공급입니다
주식이나 채권이나 부동산이나 마찬가지죠
외환위기로 경기가 침제되면서 함께 아파트공급도 격감되었고
경기 부양을 위해 정부는 가장 손쉽게 할수 있는 정책으로 부동산
을 통한 경기 활성화를 위해서 투기 억제를 위해 유지해왔던
거의 모든 규제를 다 풀었고 저금리 정책으로 돈이 많이 풀리면서
손쉽게 큰 비용 들이지 않고 자금을 마련할 수 있었던 것도
수요 확충에 큰 일조를 했죠

거기다 기술적으로 보자면
아엠에프때 폭락했던 집값이 다시 회복하면서 단기 폭락에 따른 반발력
과 10년동안 집값이 계속 횡보해 오면서 축적된 응집력이 함께 폭발하면
서 지금의 집값 급등이 온 것입니다

주식도 9.11 때 폭락하면서 그 반발력과 약 2년 동안의 박스권을 그리
면서 축적된 응집력이 폭발하면서 6개월만에 2배가 넘는 폭등이 온것
과 마찬가지인거죠

그렇다면 일단 기술적 분석 얘기가 나왔으니 먼저 이 쪽으로 접근을
해 보자면 모든 가격은 이상적으로 급등이나 급락을 하게되면 항상
후유증이 나타나게 되어 있는것입니다

집값의 경우 90년대 초의 급등 후유증으로 인해 결국 10년간 장기
침체로 가격이 하향 안정되는 결과가 왔고 벤처역시 투기열풍으로 인한
이상급등으로 아직도 그 후유증에서 벗어나지 못하고 최고가에서 수십분
의 일토막이 난 상황에서 헤메고 있으며 이번 주가역시 9.11 이후 쉬지
않고 급등한 영향으로 다시 660선까지 폭락한 후 약간 반등해 겨우 700
초반에서 움직이고 있는 상황입니다

그렇다면 기술적으로 보면 현재의 아파트값 이상급등은 지난 90년대 초
의 상승율보다 기간적인 면에서 더 초과하고 있는 상황이어서 앞으로
그 후유증이 반드시 나타날 수 밖에 없다고 봐 집니다

이것을 부인하는 사람은 역사를 부인하거나 경제적인 상황인식인 좀
부족하거나 아니면 올해들어 많이 오른 상태에서 집을 산 사람들
이겠지요 ( 아님 말고 ^^ )

그렇다면 언제부터 이 후유증이 나타나느냐가 문젠데 그건
폭락할 상황들이 여러가지가 겹쳐서 한꺼번에 터지는 순간이라 봅니다

그럴려면 어느정도 기간이 필요하겠죠
먼저 현재 구체적으로 공급측면을 보면 일단 공급은 계속 늘어납니다
간단하게 아파트는 계속 짓고 있고 앞으로도 계속 지을거니깐요 ^^
영동 반포 잠실 거기다 판교 장지 지구 등 향후 재건축 재개발 신규등등
향후 수년동안 강남일대에 들어설 공급 물량은 4-5만 가구 이상
이 될 겁니다 ( 판교는 계획된 2만가구 이상을 공급할 예정이랍니다)
또한 정책적으로 임대주택 역시 계속 공급되겠죠
한 지역에 수년간 이정도의 공급은 결코 작은 물량은 아니죠

그렇다면 현재 수요는 어떤 상태인가
이번 봄이후 상승기 들어 특이한 상황이 나타나고 있는데
그것은 집값이 계속 오르는 상황에서 전세값이 상대적으로 덜
오르거나 안정을 유지하면서 물량도 풍부하게 넘쳐다고 있다는 겁니다
이러한 현상이 나타나고 있는 이유는 상당히 많은 사람들이 이번
집값 폭등기에 전세에서 자가로 이동했다는 것이죠

현재 32평을 예로들면 약 1억 5천짜리가 대략 2억 3천선 정도로 오른
상황인데 대충 이런 아파트 집값이 3억대 후반에서 5억정도 일겁니다
(대치동 일대 제외하고 나머지 강남과 강북의 왠만한 지역 기준)
이런 32 평을 현재 자가로 전환할려면 전화 한통화만 하면 금리 6.5 %
전후에 담보비율 70 % 전후까지 손쉽게 자금을 빌릴수 있습니다

현재 1억 5천 전세금가지고도 내집을 마련할 수 있다는 얘기지요
앞으로 낼 이자야 부담이야 되겠지만 금리도 싸고 집없는 설움과 계속
오를것 같은 불안함에 사느니 차라리 저축하는 셈치고 열심히 벌면 그정
도야 하는 심정이겠죠

모든 상황에서 주식이나 다른 재화등 이미 급등한 후 그걸 사지 못한 일
반 개미들이 가지는 전형적인 심정 이죠 ( 일반인 무시해서 죄송하지만
주식 급등할때 나중 보면 젤 꼭대긴데 더 오른다고 못사서 난리죠 )
그래서 항상 꼭대기에서 추격매수 하는 사람들 때문에 맨 마지막 불꽃
이 젤 화려해 지는 법이죠.

현재 급등후 4,5,6월달 잠잠하던 아파트값이 7,8월 들어 단기간 갑자기
급격하게 다 시 상승 하고 있죠.
이 역시 이번 주가가 900까지 갔다 잠시 떨어졌다 다시 급등하면서 재
차 900을 돌파 하자 그동안 계속 오르는 주식을 못사고 바라만 보고 있
던 사람들이 이제 정말 2000 포인트까지 가나 보다 하고 너도 나도 추격
매수 하느라 난리였었죠
( 참고로 주식시장에도 주가가 항상 급등하면 몇천 포인트까지
가네 어떻네 하는 인간들이 나타납니다. 일반인은 말할것 없이 어중간
한 전문가란 놈들까지 가세하죠.보통 이럴때가 상투죠. 요새 강남 30평형
이 10억가네 어쩌네 하는 개소리 하는 놈들이 나타난대죠. 참 어찌보면
상품만 틀렸지 그 속을 들여다 보면 다 똑같은것 같네요)

하여간 이런 현상은 작년 부터 현재까지 가계대출이 단기간에 100 조
이상 늘어난 걸로 봐도 알수 있죠 ( 가계대출에서 주택담보대출이 차지하
는 비중은 50 % 이상입니다. 아마 이것은 나중 시한폭탄의 뇌관이 될
수 있습니다)

그런데 여기서 문제는 금리와 금융비용입니다
제가 경험을 해 봐서 아는데 , 한때 투자도 할겸 더 큰 평수로 늘릴겸
해서 무리해서 선착순 분양을 받았죠. 그래서 이것땜에 집을
담보로 해서 은행에서 돈을 빌렸는데 ,
첨에 계약금으로 1억 정도 빌리고 ,나중엔 중도금땜에 분양받은 데서
중도금 대출로 빌리고 해서 이자만 계속 내는데
이자땜에 생활이 버거울 정도로 스트레스가 심하
더군요. 이때 생각한 것이 역시 집 없이는 살아도 빚 지고는 못 살겠
다 였습니다. 그래서 작년에 집을 둘다 처분하면서 빚을 다 갚고 전
세로 옮겼죠 . 물론 지금 허탈한 심정이지만 그래도 당시 이자 때문에
스트레스 받는것에 비하면 낫다고 위안해 봅니다.
그정도로 매달 이자 내는 부담이 생각보다 훨씬 큽니다
하여간 현재 대출금리가 싸고 집값 불안 때문에 올해 집을 산 수요자
들의 부담은 당장 집을 가졌다는 기쁨에 그 부담이 크지 않다고 느낄
수 있지만 점점 지나면서 그 부담감은 엄청날 것이고 ,거기다 금리
가 더 오른다면 스트레스가 더 가중되겠죠 . 그렇게 될 시기는
언제 일까요?

이제 금리를 살펴보면
금리를 결정짓는 전통적이고 가격 중요한 요인은 경제성장율과 물가상승
율입니다 현재 이둘의 합은 9-10% 죠
그렇다면 당연히 금리는 이 사이에서 왔다갔다 해야 하나
정부가 정책적으로 돈의 힘으로 경기를 살리기 위해 저금리 정책을 아엠
에프이후 계속 써 온 이후 현재 통화가 넘쳐나고 세계적으로도 경기침체
를 극복하기 위해 금리를 계속해서 내려온 영향까지 겹쳐 지금의 이해하
기 힘든 초저금리 현상이 계속되고 있는 겁니다

물론 이 역시 모든 가격은 언제고 적정가격을 찾아가는 시장의 논리에
의해 제 가격 을 찾아갈겁니다.
거기다 모든 가격은 오랫동안 횡보할 수록 한 쪽 방향으로 움직이기
시작하면 그 가속도가 엄청나죠
지금 현재의 금리가 5% 대에서 계속 박스권의 움직임을 보이고 있는데
이런 현상이 오래 지속될 수록 나중 그 반발력은 적정가격인 9% 대의 회
복기간을 단숨에 회복함을 넘어서 그 이상으로 갈 수도 충분히 있다고 보
여집니다

이를 부인할 사람도 있겠죠
하지만 모든 가격은 지금까지 이렇게 움직여 왔고 일정한 싸이클을 가지
고 있습니다
불과 몇년전 새롬기술이나 다음 기타 벤처 주식들이 수십만원 할때 이
주식들이 그 후유증으로 엄청난 폭락을 보일것이고 심지어 만원 이하로
갈수도 있다고 얘기를 했다면 아마 미친놈이라고 그랬겠죠
주식역시 아엠에프때 200대 를 기록했을시 단기간 너무 폭락했기 때문
에 그 반발력으로 1-2년 안에 1000 포인트를 넘어가는 폭등 이 올것이다
라고 말했다면 아무도 믿지 않았겠죠.

당시 대부분의 전문가들은 아엠에프가 최소 3-4년이상 지속
될것이라 봤고 그 이후 회복한다고 해도 점진적으로 서서히 하지 않겠느
냐고 봤죠

항상 모든 것은 그 상황에서는 절대 일어나지 않을것처럼 보이고 그 상
황을 계속 유지 할 것처럼 보이죠
하지만 자연에도 봄 여름 가을 겨울이 있듯 모든 경제지표도 일정한 싸
이클을 가지고 움직이는 법입니다.
달도 차면 기우는 법.

폭락해서 모두가 다 절망할때 그 속에서 희망이 싹 터고 그 희망으로 오
른 가격이 열광으로 바뀌어 폭등할 때 그 속에서 다시 폭락의 씨앗이 싹
트고 있는 법입니다

역사가 모든걸 증명하고 있습니다.
과거 네덜란더 튜울립 폭등부터 금세기 들어 미국의 금광 열풍, 대 공황
우리나라의 벤처 열풍, 아엠에프
당시 이 모든 상황들이 발생할 때는 이러한 일들이 계속, 그리고 상당
히 오래갈것이라는 착각을 하지만 항상 시장은 얼마 지나지 않아 적정위
치를 찾아왔죠.

오히려 그 상황이 이상적으로 과열되거나 침체될 땐 항상 그 반작용으
로 다른 방향 으로 가는 정도가 더 심했죠.

지금의 집값이 이상적인 과열이냐 정상적인 상승이냐가 모든걸 결정짓
겠죠
그리고 적정가격이란 대다수의 사람들이 공감을 하고 상당한 컨센스가
이루어진 가격을 말함인데, 지금의 아파트값을 많은 사람들이 공감을 하
는 적정가격이라 생각하시나요?

그렇다고 생각하시는 분들도 계시겠죠. 그래야 거래도 이루어지고 업자
도 먹고살고 가지고 있는 양반들도 기분좋고 ^^

이상에서 기술적으로 본 현재의 상황, 앞으로 수급, 금리 등 여러 면에
서 제가 생각한 걸 적어봤는데, 물론 제가 모든 상황을 다 정확하게 짚어
내지는 못하 겠지만 어느정도 일리있다고 생각하는 부분도 없지는 않을겁
니다

하여간 모든 상황을 고려해 볼때 현재 집을 구입할 시기는 아닙니다
물론 앞으로 수년간 집값이 떨어지지 않는다고 얘기하는 부동산 전문가
도 많습니다
떨어지지 않을 수도 있죠.
하지만 자본주의 사회에서 떨어지지 않는다면 금융비용 면에서 손해죠
계속 이자 비용이 발생하니깐요 . 집값이 한 두푼도 아니고 수억이 넘어
하는데 몇년간의 이자 비용도 장난 아니죠.

거기다 위에 언급한 상황들이 한꺼번에 겹친다면 하락을 넘어선 상당한
폭락이 올 수도 있는 개연성이 있습니다.

자신이 행한 모든 결과는 자신만이 책임 질수 있다.
지금 사서 더 올라서 자산가치도 늘어나고 내집도 마련해 행복해지던
매달 내는 이자부담과 언제 떨어질지고 모르는 불안감을 가지고 스트레
스 받으며 살던 그 결과는 항상 자신만의 몫이니깐
잘 알아서 판단하세요

~ 투자의 모든 판단과 책임은 투자자 자신이 지자 ^^~~~