Talk Talk

이슈토론: 정신적 고통을 근거로 한 안락사 어떻게 생각하시나요?

친구끼리도 말 못하는 이야기

웃자! 웃자!

조회 : 612

어느 부동산 고수의 글

BY 펌함 2007-01-05

아고라

86955

2007-01-04

추천 : 58 / 신고 : 3

스크랩 : 5

요즘에 연이어 민간경제 연구소에서 위기감을 고조시키는 발표를 하고 있습니다. 새해들어서는 그 강도가 더 심하게 나타나고 있습니다. 그 이유는 이것을 발표한 경제연구소나 이를 받아 부풀려 보도하는 언론은 부동산 버블붕괴를 원치 않는 바램때문에 그런 발표와 보도를 하는 겁니다. 즉, 버블이 꺼지게 되면 심각한 경제 위기로 이어지기 때문에 그렇게 나가지 않도록 지금의 대출규제나 금리인상기조를 완화해야 할거라는 바램이 깃들어 있는 겁니다. 이것을 받아서 언론에서는 침소붕대하고 있습니다. 보수언론이고, 진보 언론이고, 방송이고 가릴것없이 이들 발표에 "서민 실수요자 피해"를 덧칠 해대고 있습니다. 지금 정말로 위기 의식을 느끼고 있기 때문에, 저런 보도를 하고 있는 것이지요. 서민 실수요자 피해론은 구실에 불과하다는 것은 삼척동자도 다 아는 사실입니다. 여기서 위기의식이란 자신들의 재산가격 하락을 의미합니다.

정부에서도 마찬가지죠. 급격한 부동산 가격 하락으로 인한 경기둔화는 집값 폭등으로 인한 부작용보다 더 클거라는 생각을 갖고 있고, 따라서 아파트 가격이 더이상 폭등하지 않을 정도로 찔끔 찔금 조이고 있는 겁니다. 어느 나라 어느 정부던지 이런 입장은 마찬가지 일겁니다. 그래서, 늘 부동산 버블은 자연붕괴 지점까지 지루하게 가다가 결국은 터지게 되지요. 사람들의 돈에 대한 욕심을 누가 막겠습니까? 절대 못막습니다. 그래서 버블이 발생되는 것이고, 그래서 파국을 맞게 되는 겁니다. 정부에서 버블을 막는다고 부풀어 오르는 것이 중단되는 것도 아니고, 정부에서 막는다고 해서 붕괴될 버블이 유지 되지도 않습니다. 그럴것 같았으면 버블이 일어났던 나라들중 터진 곳은 한군데도 없었을 겁니다.

부동산은 주식과 달라서, 호가건 실거래 매매가격이던 간에 한번 고점 가격을 인식하게 되면 그 가격 이하로는 좀처럼 팔려고 하지 않습니다. 가계의 전재산이 아파트에 걸려 있기 때문에, 매도자들 입장에서는 묵시적인 버팀을 하게 됩니다. 아파트 보유자의 뇌리에는 최고점 가격만 입력되어 있기때문에 늘 그가격 이상만 고집하게 되는 특성이 있습니다. 따라서, 언젠가는 다시 그가격으로 회복되고, 그 이상으로 계속 오를거라는 기대감을 갖게 되기 때문에 하방경직 현상이 일어나게 되는 것이지요. 그래서 부동산 가격이 하락기에 접어들게 되면, 희망 매수가격과 호가의 차이만 벌어지게 되는 것이고, 이런 격차가 시간이 갈수록 서서히 좁혀지는 싯점에서 하락된 가격을 인정하게 되며, 그때서야 서서히 매매가 일어나게 됩니다. 이게 바로 부동산의 연착륙이라고 말하는 거겠죠.

그런데 이런 현상이 일어나려면, 몇가지 조건이 충족되어야 합니다. 첫째로, 매수세력이 장기간 하향 안정될거라는 확고한 믿음을 갖거나 구매력이 약화 되어야 합니다. 두번째는, 매도세력 입장에서는 잡고 있을 수록 투자적 가치가 떨어질 거라는 믿음이 있어야 합니다. 매도자 입장에서는 언젠가는 다시 상승할거라는 생각이 들게 되면 끝까지 버티려 할겁니다. 그런데 이런 길고 긴 지루한 힘겨루기 상태가 지속되다 보면, 배신자가 나타나게 마련입니다. 매수자가 조급증때문에 더 버티지 못하고 하나둘씩 매수하게 되면 균형은 깨지게 되며, 그때부터는 물불 않가리고 너도 나도 뒤따라 뛰어들게 됩니다. 이것이 여지껏 계단식 상승 패턴이 나타났던 이유입니다. 매도세력의 승리라 말할 수 있지요.

자, 그렇다면 앞으로 어떤 현상이 벌어질까요? 또다시 매도세력의 승리가 계속 될까요? 아니면, 이번에는 대기 매수세력의 승리가 될까요? 이문제를 말한다는 것은 정말로 어려운 일입니다. 아무리 전문가라도 이것을 정확히 예측할 수는 없을 겁니다. 다만, 여러가지 정황과 징후들로 미뤄 봐서 어떤 방향으로 갈것인가를 추측할 뿐이겠지요. 분명한 사실은 이렇습니다.

1. 정부에서는 급격한 가격하락을 원치 않기 때문에 연착륙을 시키려 할것이다.
2. 정부가 원하는 방향으로 굴러갈 수 없는게 부동산의 특성이다.
3. 매수세력의 매수 모멘텀이 상당히 소진되었다.
4. 가계의 빚 상환 능력이 상당히 저하되어 있기 때문에 정부에서도 이것이 금융위기로
번질것을 방지하기 위해서 더이상 가계대출이 증가하지 않도록 할것이다.

여기서, 1항과 4항은 충돌이 일어나게 됩니다. 그런데, 지금 상황은 1항보다는 4항의 문제가 더 심각한 문제이기 때문에 계속 더 조여갈 것으로 보입니다. 그러다가 주택경기가 침체되고 그로 인한 부작용으로 경기침체를 맞게 된다고 판단되는 싯점에서 슬그머니 완화를 하게 될 겁니다. 그게 정부가 바라는 시나리오입니다. 하지만, 그것은 정부 혼자만의 생각이겠죠. 정부의 생각대로 통제될 정도의 시기는 지나가 버렸습니다. 부동산은 일단 한번 상승세가 꺾여서, 매도세력이 더 이상 못버티고 두손을 들기 시작하면 거침없이 하락하게 됩니다.

정말 자금 여력이 많은 사람들이야 아파트 한두채 없는 셈치고 그대로 끝까지 붙잡고 있겠지만, 그동안 집값 폭등을 부추겨왔던 추격 매수세력은 1주택자건 다주택자건 상관없이 버틸 여력이 취약하기 때문에 털어 내기 시작할 겁니다. 그런 상황이 오게 되면 4년전 4억 하던것이 가만히 앉아서 12억으로 뛰어 올랐던 아파트가 이번에는 가만히 앉아서 4~5억으로 후진하게 됩니다. 그래서 진짜 1주택 실수요자는 폭등 전 가격으로 환원 되어도 삶에는 아무런 변동이 없다고 말하는 겁니다. 다만, 주택담보 대출로 사업자금이나 생활자금을 써오던 사람들은 담보력이 떨어졌기 때문에 다소 곤란을 겪을 수는 있겠지만, 그것이 가계의 위기로까지 이어질 정도는 아니겠지요.

우리나라의 현상황은 과도한 대출과 그것을 떠받혀 줄수 있는 소득이 뒷받침되지 못하기 때문에 연착륙 보다는 경착륙으로 갈거라고 말하는 겁니다. 정부나 민간 경제 연구소에서도 집값 하락이 일어나기 시작하면 연착륙보다는 경착륙으로 갈거라는 사실을 잘 알고 있습니다. 그래서, 필사적으로 금리인상을 억제하고 각종 대출규제도 화끈하게 못하고 감질나게 하는 것이지요. 우리나라에서 부동산 버블이 꺼지게 되면, 일본보다 더 심각한 경제 위기로 치닫을거라고 말하는데 나는 그렇게 보지 않습니다. 잘 알다시피, 일본의 버블은 기업의 토지 투자로부터 발생되었고 우리는 가계의 주택에 대한 투자로 인해서 일어났기 때문에, 아파트 가격의 급격한 하락이 일어나도 언론에서 떠드는것 처럼 우리나라의 경제가 깊은 수렁에 빠져들거라고는 보지 않습니다. 1 은행권의 부실도 없을 것이며, IMF때처럼 공적자금이 투입될 정도로 가지 않을거라 봅니다.

집값이 반토막 정도로 폭락되면 제 2 금융권은 담보회수가 불가능 하겠지만, 1 금융권은 큰 문제 없을 것이며, 경제 위기로까지 가지 않을거란 믿음을 갖고 있습니다. 언론에서는, 집값이 붕괴되면 마치 경제가 마비되는 것처럼 국민들을 이끌어 가고 있는데, 속보이는 짓입니다. "빈대 잡자고 초가삼간 태울라"라고 하면서, 집값이 떨어지지 않게 하기 위해서 국민들에게 공포감을 주려는 의도가 다분합니다. 즉, 거품이 더 부풀어 오르는게 폭락보다 국가적으로 이익이다라는 인식을 심어준다는 것이지요. 물론, 기업도 부동산에 투자를 하였지만, 아파트 보다는 빌딩이나 토지에 국한되어 있고 또한 그들이 내부적으로 보유한 현금이 충분하기 때문에 주택가격이 급락해도 큰 영향이 없을 겁니다. 주택가격이 하락하면, 소비가 줄어든다는것도 일리는 있습니다만, 지금처럼 주택가격이 올라도 대출증가에 따른 이자가 가계의 소비를 줄이고 있기 때문에 복골복이며, 주택버블 붕괴에 따른 소비침체도 큰 영향이 없을 거란 분석입니다.

나는 그동안 줄기차게 금융적 측면에서 부동산 문제를 접근해야 근본적인 해결이 된다고 주장해왔는데, 정부에서도 이제서야 방향을 제대로 조금씩 잡아가고 있는듯이 보여 약간의 희망을 갖어 보지만, 너무 미약하다는 생각입니다. 자칫하다가는 또다시 내성만 키워줄 수도 있다고 봅니다... 지금 아주 좋은 기회가 왔다고 봅니다. 따라서, 정부는 좀더 강도를 높여서 기회를 잡았을때 확실히 매듭지어야 할것입니다. 남은 1년, 선거는 관여 말고 부동산 문제에 촛점을 맞춰서 이번 기회에 확실하게 정리해 준다면 그동안 실정을 상당히 만회할거라 봅니다.부동산 거품붕괴에 수반되는 경제 부작용론은 투기세력의 마지막 방어논리다-우리는 이것을 깨뜨려야 거품이 터진다라고 말하고자 합니다. 자연붕괴될때까지 가도록 적당히 하는게 되레 진짜 경제파국을 불러온다는 사실을 알아야 할겁니다.

#유머 #실수