“집값은 충분한데 왜 전세퇴거대출 한도가 1억원도 안 나올까?” 이런 상황이라면 가장 먼저 DSR을 확인할 필요가 있습니다. 특히 기존 주담대나 신용대출을 가지고 있다면 담보가 충분해 보여도 세입자에게 돌려줄 보증금만큼 한도가 나오지 않을 수 있습니다.

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전세퇴거대출을 알아볼 때 대부분 집값부터 생각합니다. 예를 들어 아파트 시세가 6억원이고 세입자에게 돌려줄 보증금이 2억원이라면 필요한 금액을 충분히 받을 수 있을 것처럼 느껴집니다. 하지만 실제 한도는 주택가격 하나만으로 결정되지 않습니다.

주택의 담보가치와 LTV를 먼저 확인하고 기존 주담대가 있다면 해당 잔액도 고려해야 합니다. 여기에 신청자의 소득과 기존 부채를 반영한 DSR까지 영향을 줄 수 있습니다.

특히 많이 궁금해하는 것이 **“DSR 40%를 넘으면 전세퇴거대출을 받을 수 없는가?”**입니다. 은행권 대출에서 차주별 DSR 규제가 적용되는 경우 40% 기준이 중요한 기준으로 활용되지만, 실제 적용 여부와 계산에는 대출 종류와 차주의 조건 등이 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 단순히 연봉에 40%를 곱해 대출한도를 계산하기보다는 실제 심사조건을 확인해야 합니다.

DSR은 쉽게 말해 연소득에서 각종 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 보는 개념입니다. 따라서 기존 대출이 많을수록 새로운 대출을 받을 수 있는 여력이 줄어들 수 있습니다.

🔹DSR에 영향을 주는 주요 항목
▫️연소득 및 인정소득
▫️기존 주택담보대출
▫️신용대출
▫️자동차대출 등 반영 부채
▫️신규 대출 원리금
▫️스트레스 DSR 적용 여부

예를 들어 세입자에게 보증금 2억원을 반환해야 하는데 보유 현금이 8천만원이라면 필요한 전세퇴거자금은 1억2천만원입니다. 문제는 담보 기준으로는 충분해 보이는데 DSR을 반영한 결과 9천만원 정도밖에 나오지 않는 경우입니다.

이렇게 되면 3천만원이 부족합니다.

바로 이 때문에 전세퇴거대출 DSR 때문에 1억원이 안 나오는 상황이 생길 수 있습니다. 집값이 충분하다는 것과 실제 1억원 이상을 빌릴 수 있다는 것은 다른 문제입니다.

특히 기존 신용대출이 있다면 영향을 확인해야 합니다. 신용대출이 있다는 이유만으로 전세퇴거대출이 불가능한 것은 아니지만, DSR에 반영되는 원리금 부담이 커지면 추가 한도가 줄어들 가능성이 있습니다.

예를 들어 기존 주담대에 신용대출까지 가지고 있다면 새로운 전세퇴거자금의 원리금을 추가했을 때 상환부담이 커집니다. 반대로 소득이 같더라도 기존 부채가 적은 사람은 상대적으로 추가 대출을 받을 수 있는 여력이 커질 수 있습니다.

그렇다면 DSR 때문에 한도가 부족할 때 어떻게 해결해야 할까요?

가장 먼저 한도가 부족한 원인이 정말 DSR인지 확인해야 합니다. 담보여력이 부족해서 한도가 안 나오는 것인데 신용대출부터 상환한다고 문제가 해결되는 것은 아니기 때문입니다.

🔹한도 부족 시 확인 순서
▫️주택 담보가액 확인
▫️기존 주담대 잔액 확인
▫️LTV 기준 추가 여력 확인
▫️연소득 및 인정소득 확인
▫️기존 신용대출 등 부채 확인
▫️DSR 기준 예상 한도 확인

담보여력은 충분한데 DSR이 문제라면 기존 대출을 일부 상환했을 때 한도가 어떻게 달라지는지 확인해볼 수 있습니다. 다만 실제로 기존 대출을 먼저 갚기 전에 금융회사에서 예상 한도를 확인하는 것이 좋습니다.

연봉이 높은데도 한도가 적게 나오는 경우도 같은 맥락입니다. 연소득이 높더라도 기존 주담대와 신용대출의 원리금 부담이 크다면 이미 DSR의 상당 부분을 사용하고 있을 수 있습니다.

전세퇴거대출 금리와 기간도 DSR과 함께 볼 필요가 있습니다. 특히 스트레스 DSR이 적용되는 경우 현재 실제 적용금리만을 기준으로 단순 계산한 결과와 금융회사의 한도 산정 결과가 다를 수 있습니다.

따라서 세입자에게 돌려줄 돈이 1억~2억원이라면 인터넷 계산만으로 한도를 확정해서는 곤란합니다. 실제 필요한 금액을 계산한 뒤 현재 소득과 부채를 기준으로 예상 가능한 금액을 확인하는 것이 좋습니다.

저라면 세입자 퇴거일이 확정됐을 때 가장 먼저 반환할 보증금에서 보유 현금을 빼겠습니다. 이후 부족한 금액이 1억2천만원이라면 그 금액을 목표로 담보여력과 DSR을 차례대로 확인할 것 같습니다.

특히 기존 대출이 있다면 ‘얼마나 빚이 있느냐’뿐 아니라 매년 원리금으로 얼마가 반영되는지를 확인하는 것이 중요합니다. 그래야 신용대출 때문에 한도가 줄어드는 것인지, 기존 주담대 때문인지 판단하기 쉽습니다.

결국 전세퇴거대출 DSR의 핵심은 단순합니다. 집값이 높아도 소득 대비 기존 부채가 많으면 원하는 한도가 나오지 않을 수 있고, 반대로 담보와 소득 여력이 충분하다면 필요한 반환자금을 검토할 여지가 생깁니다.

특히 1억원 이상 필요하다면 집값 → 기존 주담대 → LTV → 소득 → 신용대출 → DSR 순으로 확인하는 것이 좋습니다. 예상보다 한도가 적게 나왔다면 무작정 다른 대출을 알아보기보다 어디에서 한도가 막혔는지부터 확인해야 세입자 퇴거일까지 부족한 보증금을 현실적으로 준비할 수 있습니다.