집 없는 서민을 위해 제정된 주택임대차보호법은 13개항에 불과하지만 이 법이 제공하는 보호장치를 몰라서 계약단계에서부터 불리한 입장에 처하는 경우가 많다. 이 법의 보호를 받을 수 있게 임차주택을 골라 이사하는 요령을 정리해 본다.

① 공부 확인

중개업소나 생활정보지를 통해 선택한 주택의 등기부등본에 가압류,가등기,가처분,경매등기,예고등기가 없으면 안전하다. 저당권이나 전세권도 없는 것이 더 좋지만 있더라도 저당 채권액과 전세금, 그리고 자신을 포함한 모든 임차인의 임대보증금 총 합계액이 아파트의 경우 집값의 70% 이하이면 경매되더라도 대개 보증금을 배당받을 수 있다.

다가구,연립주택,단독주택은 60% 이하이면 안심해도 된다. 등기부상 토지소유자와 건물소유자가 동일인인지도 확인한다. 토지대장,건축물관리대장,토지이용계획확인서도 떼어 무허가건물,도로저촉,개발예정지가 아닌지 확인한다. 중개업소에 의뢰했을 경우에는 중개인이 이상의 과정을 제대로 했는지 서류를 보면서 하나하나 확인해야 한다.

② 계약

선택한 집을 최종 방문,임차를 결심한 후 다음 사항을 계약일 당일에 모두 처리한다.

▒ 등기부 최종확인- 새로운 저당권등이 설정되지 않았는지 최종 확인한다.

▒ 임대차 계약- 소유자와 계약을 맺어야 하지만 부득이 부인이나 가족과 계약할 때는 위임장을 받고 해야한다. 계약서상에‘임대인은 이사일까지 담보물권을 설정하지 않기로 한다’는 특약을 명시한다. 이사하기 전에 임차인 몰래 저당권을 설정해 버리면 이사후 대항요건을 갖춰도 후순위가 되어버리기 때문이다. 다가구를 제외한 모든 공동주택은 등기부 상의 주소와 계약서 상의 주소가 호수까지 일치해야 한다.

▒ 확정일자- 등기소나 동사무소에 계약서를 가져가 확정일자를 받는다.

▒ 가족 일부 주민등록 전입- 전입신고만으로는 대항력이 없지만 은행등 제3자가 알 수 있는 것은 주민등록이므로 미리 해두면 저당권등 설정을 예방하는 효과가 있다. 반드시 임차인 본인이나 가족 중 일부만 옮긴다. 만일 가족 전체를 옮겼을 경우 이전 임차주택에 경매가 실행되면 그 집에서의 대항력을 상실하기 때문이다. 따라서 1인 세대라면 보증금을 돌려받고 이사할 때까지 옮기지 않거나 이전 임차주택에 임차권등기를 해두고 옮겨야 한다.

③입주

가급적 빠른 시일내에 이사한다. 이사하는 날 이삿짐을 차에 싣기 전에 다시 등기부 등본을 최종열람하여 그 사이 변동이 없는지 확인한다. 만일 변동이 있다면 다음과 같이 조치한다.

▒ 새 저당권,담보가등기가 설정되었을 때: 새 담보물권을 포함한 임차주택의 모든 담보금액과 모든 임차보증금을 합해도 위에서 설명한 종류별 담보비율 이하이면 이사해도 보증금을 돌려받지 못할 가능성은 적다.

그러나 위 비율을 넘는다면 넘는 만큼 보증금을 감액해 월세로 돌리거나 보증금에 대한 담보를 요구하는 등의 보증금 확보방안을 강구한 후 이사해야 한다. 임대인이 이런 요구를 거절하거나 아무래도 안심이 안되면 계약위반을 이유로 계약을 해제하고 계약금의 배액(倍額)을 위약금으로 받는다. 이때 이사를 못하게 되어 입은 각종 손해에 대한 배상도 요구할 수 있다.

▒ 가압류,가처분,가등기등이 설정 되었을 때: 가급적 이사를 하지 않는 것이 좋다. 계약을 해제하고 손해배상을 요구할 수 있다.

▒ 소유권이 이전되었을 때: 새 소유자가 임차권 인수를 인정하지 않으면 이사조차 못할 것이다. 그럴 경우엔 이전 소유자에게 손해배상을 청구할 수 있고 이미 준 계약금에 대한 채권을 갖게 된다.